Convenção e regulamento interno de condomínio: entenda diferenças, quóruns e atualizações

Convenção de Condomínio – Regras e Quórum

No mundo condominial, dois documentos servem como “constituição” e “código de conduta”: a convenção condominial e o regulamento interno. Embora complementares, eles têm funções distintas e exigem quóruns diferentes para aprovação e alteração. A falta de atualização desses instrumentos gera conflitos entre vizinhos, insegurança jurídica e dificuldades na gestão. Este guia reúne as informações mais recentes (2025) sobre o tema, explica a diferença entre os documentos, os quóruns exigidos pelas leis atuais e traz um passo a passo para revisá‑los de acordo com as mudanças legislativas.

O que é a convenção condominial?

A convenção é um instrumento de direito privado que estabelece as regras básicas de organização de um condomínio. De acordo com especialistas em direito condominial, ela define direitos e deveres dos condôminos, critérios de administração e gestão, regras para uso das áreas e serviços comuns, quóruns para deliberação, eleição de síndico e do conselho fiscal, aplicação de multas e destinação do edifício (residencial, comercial ou misto). Para que tenha validade perante terceiros, a convenção deve ser subscrita por pelo menos dois terços das frações ideais e registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Sem esse registro, condôminos podem enfrentar disputas sobre horários de silêncio, uso de áreas comuns, pagamento de despesas e convocação de assembleias.

Em resumo, a convenção funciona como a “constituição” do condomínio: estabelece estrutura, frações ideais, forma de administração e critérios de rateio das despesas. Sua redação inicial é elaborada pela construtora com apoio jurídico, mas os condôminos podem substituí‑la por uma nova convenção ou alterar dispositivos específicos mediante quórum qualificado.

O que é o regulamento interno?

O regulamento interno (ou regimento interno) é um conjunto de regras que complementa a convenção e trata do dia a dia da comunidade. Diferentemente da convenção, ele não precisa ser registrado em cartório e pode ser criado ou modificado por maioria simples em assembleia, desde que a convenção não disponha de quórum diverso. O regimento aborda temas práticos como:

• Uso das áreas comuns – regras para salão de festas, piscina, academia e churrasqueiras.

• Horários de silêncio – definição de períodos em que barulho deve ser evitado.

• Normas de segurança – controle de acesso, identificação de visitantes e uso de vagas de garagem.

• Procedimentos para reclamações e penalidades – canais para denúncias de mau comportamento e escala de multas.

Enquanto a convenção define diretrizes gerais (fração ideal, administração, destinação do prédio), o regimento adapta as normas à realidade do condomínio, podendo ser atualizado com mais frequência. Em 2025, muitos condomínios vêm inserindo no regimento temas modernos como uso de veículos elétricos, locação por plataformas de curta temporada, proteção de dados pessoais (LGPD) e normas de sustentabilidade. Manter esse documento atualizado evita conflitos e reforça o senso de comunidade.

Convenção de Condomínio – Regras e Quórum

Diferenças principais entre convenção e regimento interno

Quóruns e procedimentos para aprovar ou alterar normas

Alterar convenção ou regimento interno requer observar os quóruns previstos no Código Civil e nas leis recentes:

1. Nova convenção ou substituição da anterior – necessita de aprovação de 2/3 das frações ideais (art. 1.333 e art. 1.351 do Código Civil). A nova convenção deve ser registrada no cartório de imóveis para ter validade erga omnes.

2. Alteração da convenção vigente – também exige votos favoráveis de 2/3 dos condôminos. Desde a lei 14.405/2022, esse mesmo quórum vale para mudar a destinação do edifício ou de unidades (por exemplo, de residencial para misto).

3. Alteração do regulamento interno – o quórum é aquele estipulado na convenção; na falta de previsão, entende‑se que basta maioria simples.

4. Sessão permanente de assembleia – a Lei 14.309/2022 incluiu o art. 1.353 do Código Civil, permitindo que, se a assembleia não alcançar quórum especial, a reunião possa ser convertida em sessão permanente por decisão da maioria dos presentes. Essa sessão pode durar até 90 dias, permitindo coletar votos gradualmente. Os votos consignados ficam registrados e os condôminos ausentes podem participar nas sessões seguintes.

5. Assembleias virtuais e híbridas – a mesma Lei 14.309/2022 adicionou o art. 1.354‑A ao Código Civil, autorizando assembleias eletrônicas, desde que (i) não proibidas pela convenção e (ii) garantam direitos de voz e voto a todos os condôminos. O regimento interno pode prever normas complementares para reuniões virtuais.

6. Reconhecimento de firma simplificado – o Provimento 183/2024 do CNJ permite que o reconhecimento de assinatura em atas de assembleia seja feito apenas pelo síndico, inclusive eletronicamente. Essa inovação reduz a burocracia ao registrar alterações convencionais.

Convenção de Condomínio – Regras e Quórum

Por que atualizar a convenção e o regulamento interno?

Revisar os documentos periodicamente (a cada 3 ou 5 anos) é recomendável por diversos motivos:

• Adequação às novas leis – leis recentes, como a 14.309/2022 (assembleias virtuais) e a 14.405/2022 (quórum para mudança de destinação), alteraram a dinâmica das decisões condominiais. Um documento desatualizado pode entrar em conflito com a legislação e gerar impugnações.

• Tecnologias e estilo de vida – a popularização de carros elétricos, locações por plataformas e home office exige regras específicas sobre instalação de pontos de recarga, locações de curta temporada e uso de áreas comuns. A convenção original, escrita décadas atrás, provavelmente não contempla esses temas.

• Segurança e acessibilidade – normas de acessibilidade, segurança contra incêndio e proteção de dados (LGPD) evoluem constantemente. Incorporá‑las ao regimento interno previne multas e fortalece a cultura de prevenção.

• Redução de conflitos – regras claras evitam abusos do síndico e arbitrariedades, garantindo gestão equilibrada e respeito aos direitos de todos. Documentos atualizados oferecem orientações para barulho, animais de estimação, estacionamento e uso de lazer, reduzindo desentendimentos.

• Valorização do imóvel – condomínios com normas modernas e transparentes costumam ser mais valorizados no mercado imobiliário, pois transmitem segurança aos compradores.

Como atualizar convenção e regulamento interno: passo a passo

1. Diagnostique os pontos obsoletos – identifique cláusulas da convenção e do regimento que não condizem mais com a realidade (como proibição de internet nas assembleias ou ausência de regras para carregamento de veículos elétricos).

2. Constitua uma comissão – reúna condôminos, conselheiros, síndico e, preferencialmente, um advogado especializado para elaborar o texto substitutivo ou as alterações. Avalie jurisprudências e referências de outros condomínios.

3. Defina o quórum e prepare a assembleia – lembre‑se de que alterar a convenção exige 2/3 das frações ideais; se necessário, utilize a sessão permanente prevista na Lei 14.309/2022. Para o regimento interno, verifique o quórum na própria convenção.

4. Convide todos os condôminos – envie edital de convocação com antecedência, informando data, hora e formato (presencial, virtual ou híbrido). Em assembleias virtuais, inclua instruções de acesso e garanta direitos de voz e voto.

5. Conduza a votação – apresente as alterações de forma clara e permita o debate. Utilize votação nominal para registrar os votos. Se o quórum não for alcançado, converta a assembleia em sessão permanente para coletar votos ao longo dos dias.

6. Registre e formalize – após a aprovação, elabore a ata com as deliberações e recolha as assinaturas. Com o Provimento 183/2024 do CNJ, o reconhecimento de firma pode ser feito apenas pelo síndico, inclusive por meio eletrônico. Para a convenção, registre o texto no Cartório de Registro de Imóveis; o regimento interno não necessita de registro, mas deve ser arquivado e divulgado aos moradores.

7. Divulgue as novas regras – envie cópia digital e impressa da convenção e do regimento atualizado a todos os condôminos, incorporando‑as ao manual do condomínio e ao aplicativo de gestão.

Conclusão

Manter convenção condominial e regulamento interno atualizados é essencial para uma convivência harmoniosa e uma gestão eficiente. A legislação recente flexibilizou assembleias virtuais, criou a sessão permanente e reduziu quóruns para mudanças específicas. Aproveitar essas inovações e incorporar novas realidades (como veículos elétricos, locações por aplicativo e LGPD) aos documentos do condomínio evita conflitos, reforça direitos e valoriza o patrimônio de todos. Consulte sempre um especialista ao revisar os textos e envolva a comunidade nas decisões.

Para aprofundar seus conhecimentos sobre gestão de condomínios, confira também nosso artigo sobre o síndico profissional no Rio de Janeiro e entenda quando vale a pena contratar um gestor especializado. Além disso, aprenda a diferenciar condômino, proprietário, morador e inquilino e as responsabilidades de cada um.

Leia também esse artigo: Modelo Atualizado de Convenção de Condomínio para Baixar e Usar

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Tags: convenção de condomínio, regimento interno, atualização de normas, assembleia virtual, quórum de 2/3, lei 14.309/2022, lei 14.405/2022, sessão permanente, LGPD em condomínios, administração condominial

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